不動産の収益計算に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

NOI（純営業収益）は、潜在的総収益から空室損失および貸倒れ損失を差し引き、さらに運営費用（管理費・修繕費・固定資産税等）を差し引いたものである

正解です。NOI（Net Operating Income：純営業収益）は、潜在総収益（満室想定収益）から空室・貸倒れ損失を差し引いた有効総収益をさらに運営費用（管理費・修繕費・固定資産税・保険料等）で差し引いて算出します。ローン返済や減価償却は含みません。

DCF法（割引キャッシュフロー法）は、不動産から得られる将来の収益を一定の割引率で割り引かずに合計する方法である

誤りです。DCF法は将来の収益（キャッシュフロー）を現在価値に「割り引いて」合計する方法です。割り引かずに合計するのではなく、時間価値を考慮した割引計算が特徴です。

不動産投資において、空室率が高まると表面利回りは上昇する

誤りです。空室率が高まると賃料収入が減少します。表面利回りの計算式（年間賃料収入÷取得価格）では分子が減るため、表面利回りは低下します（上昇ではなく低下）。

NOI利回り（純利回り）は、表面利回りより高くなるのが一般的である

誤りです。NOI利回り（純利回り）は、表面利回りから諸経費を差し引いた分だけ低くなります。したがってNOI利回り＜表面利回りが一般的です。純利回りが表面利回りを上回ることは通常ありません。