「家を売ったら、その利益に税金がかかる」——これ、意外と知らずに売ってから慌てる人が多い。しかもマイホームには超強力な特例があって、使うか使わないかで税額がゼロにも数百万にもなる。今日はそのカラクリを、FP3級の頻出ポイントごと一気に押さえよう。
まず「譲渡所得」を出す — 利益にだけ課税される
売った金額まるごとに税金がかかるわけじゃない。課税されるのは「儲け」の部分、つまり譲渡所得だけだ。式はシンプル。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費は買ったときの価格＋購入時の諸費用（建物は減価償却分を引く）。譲渡費用は売るためにかかった仲介手数料や印紙代など。たとえば3,000万円で買った家を5,000万円で売り、譲渡費用が200万円なら、譲渡所得は5,000−(3,000＋200)＝1,800万円。この1,800万円が課税のスタート地点になる。
買値が不明なら「概算取得費」
「昔すぎて買った金額の資料がない」——よくある話。そんなときは**概算取得費＝譲渡価額の5%**を取得費として使える。ただし5%しか引けないと利益が大きく出て税金も膨らむ。5,000万円で売るなら取得費はわずか250万円扱い。契約書や領収書は必死で探した方が、たいてい得をする。
税率は「所有期間」で真っ二つ — 分離課税
譲渡所得は給与などと合算せず、分離課税で別枠で計算する。税率は所有期間で2つに分かれる。
- 長期譲渡（5年超）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 短期譲渡（5年以下）：39.63%（所得税30%＋復興0.63%＋住民税9%）
差はほぼ2倍。長く持ってから売るほど有利という設計だ。
5年の数え方に罠 — 「売った年の1月1日」で判定
ここがFP3最大の引っかけ。5年超かどうかは、実際に売った日ではなく**「譲渡した年の1月1日」時点で所有期間を数える。例：2020年3月に買った家を2025年6月に売る。実日数だと5年3か月で長期に見える。でも判定は2025年1月1日時点＝所有4年9か月なので短期扱い**。数か月の差で税率が倍近く変わるので、売り時が年をまたぐかは要チェックだ。
マイホームなら3,000万円特別控除
自分が住んでいた家（居住用財産）を売るなら、譲渡益から最大3,000万円を差し引ける。しかも所有期間の長短は問わない。さっきの例なら譲渡益1,800万円＜3,000万円なので、この控除だけで課税ゼロ。一般的なマイホーム売却の多くは、これで税金がかからない。さらに所有10年超なら軽減税率の特例を併用でき、3,000万円控除後の残りのうち6,000万円以下の部分は14.21%（所得税10%＋復興0.21%＋住民税4%）まで下がる。
買い換えるなら「買換え特例」も
売って新しいマイホームに買い換える場合、特定居住用財産の買換え特例で課税を将来に繰り延べできる（免除ではなく先送り）。ただし3,000万円控除や軽減税率とは併用できないので、どちらが得か試算が必要。売却価額1億円以下などの要件も細かく、期限つきの時限措置でもあるので、使うなら必ず最新の条件を確認しよう。
FP3頻出ポイント（ここだけ覚える）
- Q. 買値不明のときの取得費は？ → 譲渡価額の5%（概算取得費）
- Q. 長期・短期の境目は？ → 所有5年。長期20.315%／短期39.63%
- Q. 5年はいつ時点で数える？ → 売った年の1月1日
- Q. マイホームの控除額は？ → 最大3,000万円（所有期間問わず）
- Q. 10年超の軽減税率は？ → 6,000万円以下の部分が14.21%
家の売却税は「①利益を出す→②所有期間で税率→③マイホーム特例で圧縮」の3ステップ。とくに5年判定の1月1日基準と3,000万円控除は、試験でも実生活でも効いてくる。税率も控除も要件と年度で変わるので、実際に売る年に最新条件を必ず確認しよう。