不動産の税金を「いつ・誰が」で整理｜取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税

マイホームを買うと、聞いたことのない税金の名前が次々に出てくる。不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税、都市計画税——名前が似ていて、どれがいつ来るのか分からなくなる。でも、切り口をひとつ決めれば一気に整理できる。「買うときに1回だけ」なのか「持っている間ずっと毎年」なのか、これだけだ。

税金は「取得のとき」と「保有している間」に分かれる

不動産にかかる税金は、大きく2つのグループに分かれる。

取得のとき（1回だけ）：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税 保有している間（毎年）：固定資産税、都市計画税

そしてもうひとつ、どこの役所が取るのかが試験でよく問われる。国が取るのか、都道府県が取るのか、市町村が取るのか。ここが混ざりやすいので、意識して覚えたい。

買うとき①：不動産取得税は「都道府県」

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税だ。毎年来る固定資産税とは別物である。

課税標準は固定資産税評価額。税率は本則**4%**だが、住宅と土地については特例で3%に軽減されている。さらに、一定の要件を満たす新築住宅では課税標準から1,200万円を控除できる特例もある。

そして最重要なのが取得原因による違い。売買・贈与・新築・交換で取得した場合は課税されるが、相続による取得は非課税だ。「贈与は課税、相続は非課税」——ここは毎年のように狙われる。

買うとき②：登録免許税は「国」

登録免許税は、不動産の登記をするときにかかる国税だ。不動産取得税が都道府県税なのに対して、こちらは国税。ここが対比で問われる。

不動産取得税では非課税だった相続も、登録免許税は課税される（0.4%）。ここもひっかけどころだ。

なお軽減税率はいずれも期限つきの特例で、土地の売買による移転登記の1.5%は2029年3月末まで、住宅用家屋の軽減（0.15%・0.3%・0.1%）は2027年3月末までとされている（いずれも延長を繰り返してきた措置）。試験では期限そのものより、本則と軽減後の税率の対比が問われる。

このほか、売買契約書などの文書には印紙税（国税）がかかり、事業者から購入する場合の建物の売買代金には消費税がかかる（売主が個人の中古住宅などは対象外）。ただし土地の譲渡は消費税が非課税。土地は消費されるものではない、という考え方による。

持っている間①：固定資産税は「市町村」

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に課税される市町村税（東京23区は都税）だ。標準税率は1.4%。「標準」税率なので、市町村が条例で違う税率を定めることもできる。

納税義務者が1月1日の所有者だという点は覚えておきたい。年の途中で売っても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者のままだ。実務では売主と買主が日割りで精算するのが普通だが、それはあくまで当事者間の話であって、税法上の義務者は変わらない。

軽減も手厚い。住宅用地の特例では、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1になる。さらに一定の新築住宅は、税額が一定期間2分の1に軽減される（一般の住宅は3年間、3階建て以上の中高層耐火建築物は5年間）。ゼロになるわけではない点に注意したい。

持っている間②：都市計画税は「市街化区域だけ」

都市計画税は、道路や公園といった都市計画事業の費用にあてるための市町村税。固定資産税と一緒に納付書が届くので混同しやすいが、別の税金だ。

固定資産税と違うのは2点。第一に、課税されるのは原則として市街化区域内の土地・家屋に限られること。第二に、税率が0.3%を超えられない制限税率であること（固定資産税の1.4%は上限のない「標準税率」）。1月1日の所有者に課税される点は固定資産税と同じだ。

住宅用地の特例もあるが、割合が違う。都市計画税では200㎡以下の部分が3分の1、超える部分が3分の2。固定資産税の6分の1・3分の1と数字がずれているので、セットで覚えたい。

1.4%は標準税率、0.3%は制限税率。標準税率は「目安なので上下できる」、制限税率は「これを超えてはいけない上限」。言葉の違いにも意味があると知っておくと、正誤問題で迷わない。

FP3級のひっかけは、ここだけ潰す

まとめ

覚え方は「買うとき1回：取得税（都道府県）＋登録免許税（国）」「持っている間毎年：固定資産税＋都市計画税（どちらも市町村・1月1日の所有者）」。この2行が骨格で、あとは税率と特例を肉付けするだけだ。名前の似た税金も、いつ・誰が・どこに払うかで並べ直せば、もう混ざらなくなる。