区分所有法をやさしく：マンションの専有部分・共用部分と決議の3段階

マンションの一室を買う。そのとき、あなたが「所有」しているのは、いったいどこまでだろう。自分の部屋の中は分かる。でも廊下は？ エレベーターは？ 建物が建っている土地は？ 一戸建てにはない、この“1棟をみんなで持つ”独特のルールを定めているのが区分所有法だ。

1棟をみんなで持つための法律

正式名称は**「建物の区分所有等に関する法律」。分譲マンションのように、1つの建物を複数の人が別々に所有する形を「区分所有」といい、そのルールブックがこの法律だ。一戸建てなら土地も建物も丸ごと自分のもので話は単純。でもマンションは1棟に何十世帯もが同居する。誰が何を持つのか、共用スペースの掃除代や修繕費を誰が負担するのか、大規模な工事をどう決めるのか——ここを整理しないと成り立たない。だから区分所有法は、「所有の線引き」と「みんなで決めるルール」の2本柱**でできている。まずは線引きから見ていこう。

「自分の部屋」と「みんなの場所」

マンションの中は大きく2つに分かれる。専有部分は各住戸、つまり自分だけが使える部屋の内側で、自由に住み・貸し・売れる。もう一方の共用部分は、廊下・階段・エレベーター・エントランス・外壁など、みんなで使う部分だ。ここで受験生がよく引っかかるのが、建物を支える柱や壁などの基本構造も共用部分という点。「自分の部屋の壁でしょ？」と思いがちだが、構造にかかわる部分は建物全体の安全に直結するので“みんなのもの”になる。共用部分は原則、各自の専有部分の床面積の割合に応じて共有する。

マンションの“自治”と決議の3段階

共用部分をどう維持し、ルールをどう決めるか。その主体が管理組合だ。ここは超頻出。管理組合は区分所有者全員で当然に構成される団体で、加入は任意ではない。一室を買った瞬間、あなたは自動的にメンバーになる（「入りたくない」は通らない）。基本ルールが規約、意思決定の場が集会（総会）だ。そして集会の決議は、決める内容の重さで必要な賛成割合が3段階に変わる。日常的なこと（管理者の選任など）は過半数の普通決議。規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更は4分の3以上の特別決議。最も重い建替えは5分の4以上が必要だ。

部屋だけ・土地だけは売れない

最後にもう1つの重要ポイント。マンションの敷地（土地）を利用する権利を敷地利用権という。押さえるべきは、専有部分と敷地利用権は原則として分離して処分できないということ。「住戸だけ売って土地の権利は手元に残す」「土地の持ち分だけ売る」はできず、両者はつねにセットで動く。もしバラバラに売買できたら、建物の所有者と土地の権利者が食い違い、権利関係が崩壊してしまうからだ。売るときは部屋と敷地利用権がワンセット——そう覚えておこう。

FP3頻出ポイント（引っかけ対策）

「なんとなく」で選ぶと落とされる定番を、○×形式でつぶしておこう。

割合はどれも「区分所有者の数」と「議決権」の“両方”で数える、という点も地味に狙われる。

まとめ

線引きは「部屋の内側＝専有／それ以外＝共用」。権利は「部屋と敷地利用権はセット」。決め方は「過半数 → 4分の3 → 5分の4の3段階」。この3本の軸さえ押さえれば、区分所有法の問題はぐっと解きやすくなる。あなたの部屋の“外側”は、みんなの場所。そう考えると、あの数字たちも自然と腑に落ちるはずだ。