住宅ローンの組み方入門｜金利タイプ・返済方法・繰上げ返済をやさしく整理

同じ3000万円を借りても、金利タイプと返し方をどう選ぶかだけで、総支払額が数百万円も変わってくる。これは脅しじゃなくて、ただの算数だ。本体の値段選びには何ヶ月も悩むのに、「どう借りてどう返すか」は不動産屋任せ…はもったいない。今日はローンの"組み方"だけに絞って、FP3級で問われる形のまま整理していくよ。

金利タイプはこの3種類から選ぶ

住宅ローンの金利は大きく3タイプある。まず変動金利型は、市場金利に連動して定期的に金利が見直されるタイプ。当初の金利がいちばん低いのが魅力だけど、将来金利が上がれば返済額も増える上昇リスクを自分で背負う。ただし急変を和らげる仕組みがあり、返済額を5年間は据え置く「5年ルール」と、見直しでも前回返済額の1.25倍までしか上げない「125%ルール」が代表だ（元利均等返済で採用されるのが一般的で、一部のネット銀行では採用しない）。次に全期間固定金利型は、借入から完済まで金利がずっと変わらず、返済額が最後まで一定。将来設計が立てやすく、代表格がフラット35。最後の固定金利期間選択型は、当初3年・5年・10年などを固定して、期間終了後に改めて変動か固定を選び直すハイブリッド型だ。

金利タイプ3種の金利イメージ

返し方は「元利均等」か「元金均等」

借り方を決めたら、次は返し方。選択肢は2つ。元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額がずっと一定になる方式。家計管理はラクだけど、返し始めのうちは返済額に占める利息の割合が大きく、元金がなかなか減らない。その分、総返済額は多めになる。いっぽう元金均等返済は、毎月返す元金の額が一定で、そこに残高に応じた利息を上乗せして払う。残高が最も多い当初の返済額が最大になるかわりに、返すほど利息が減って後半はラクになり、総返済額は少なめで済む。負担が読める元利均等を選ぶ人が多い。

繰上げ返済は「早いほど効く」

手元のまとまったお金で、元金の一部を予定より先に返すのが繰上げ返済。これにも2つの型がある。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままに返済期間のほうを縮めるやり方。減らした元金にかかるはずの利息がまるごと消えるので、利息の軽減効果が大きいのが特徴だ。もう一方の返済額軽減型は、期間は変えずに毎月の返済額を下げる。当面の家計を軽くしたい人はこっち。共通の鉄則がひとつ、利息は「残高×期間」で決まるから、同じ額なら早い時期に繰上げるほど効果が大きい。

借換えは「差」で損得を測る

今より低い金利のローンに乗り換えるのが借換え。得しやすいのは「金利差が大きい」「ローン残高が多い」「残りの返済期間が長い」の3条件がそろうほど。逆に言えば、返済がもう終わりかけなら乗り換えてもうまみは薄い。注意点は、借換えには保証料・登記費用・事務手数料などの諸費用がかかること。減る利息＞かかる諸費用になって初めて得なので、必ず両方を計算して比べる。フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期固定で、こうした固定への借換え先にもなる。

FP3級の「引っかけ」注意報

試験はこの手のひっかけが大好き。逆に、覚えておけば得点源になる。

まとめ

整理するとこう。金利は、低さ重視なら変動／安心重視なら全期間固定／いいとこ取りに見えて選び直しが要る固定期間選択。返し方は、ラクさの元利均等／総額を抑える元金均等。繰上げは、利息を削るなら期間短縮型／毎月を軽くするなら返済額軽減型、どちらも早いが正義。この「3×2×2」を押さえれば、FP3級の設問もマイホームの現場も、もう迷わない。